ریشه‌ی سندی چیست و انواع آن کدام است؟ (به زبان ساده)
از مهم‌ترین مباحث در خرید ملک، بحث اصالت سندی آن است که به اختصار ریشه‌ی سند نامیده می‌شود.
در واقع ریشه‌ی سندی که فقط و فقط از طریق شهرداری و با درخواست گردش ثبتی ملک احراز می‌شود، معلوم می‌کند که زمین ملک مورد معامله (خواه زمین باشد یا آپارتمان) متعلق به چه کسی بوده و برای مالکیت آن چه شرایطی مفروض است.
برخی از مهم‌ترین و شایع‌ترین ریشه‌ی‌‌های سندی عبارتند از:
- سند شخصی
- سند اوقاف
- سند بنیادی
- زمین شهری
- زمین توقیفی
سند شخصی
این سند که با نام سند شاهنشاهی نیز شناخته می‌شود متعلق به زمین‌هایی است که پیش از انقلاب اسلامی در دست خانواده‌ی مشخصی بوده و سپس به‌صورت قانونی و با داشتن تمامی مدارک دست‌به‌دست شده‌اند.
در این مسیر نه تصرفی در زمین حاصل شده و نه زمین مادر وقف شده است.
به‌طور کل این نوع سند سالم‌ترین و بدون دردسرترین نوع از انواع ریشه‌ی‌‌های سندی است.
سند اوقاف
زمین مادر در مقطعی برای اهداف مختلف وقف شده و اداره‌ی اوقاف بعدها تصمیم به واگذاری آن به سازنده‌ها گرفته است.
مفهوم این نوع سند آن است که شما به‌عنوان خریدار ملکی که در آن زمین ساخته شده، تنها مالک عیان هستید و سهمی در عرصه (زمین) ندارید و درواقع اجاره‌نشین سازمان اوقاف هستید.
این وقف انواع مختلف دارد که شایع‌ترین آن وقف آستان قدس است، یعنی مالک زمین را در اختیار آستان قدس رضوی و توليت آن قرار داده است.
نکته‌ی حائز اهمیت در این نوع سند آن است که چه از نظر شرعی و چه قانونی، مطلقا ایرادی در معامله‌ی آن وجود ندارد، چرا که با رضایت کامل طرفین انجام شده است. هرچند که در مواردی خاص از جمله قسمت غربی ولنجک، این احراز رضایت همواره با شک همراه بوده است.
تعداد بسیار زیادی از زمین‌های تهران ریشه‌ی اوقاف دارند که مهم‌ترین ان‌ها قسمت گسترده‌ای از دروس، غرب خیابان امیرآبادی در ولنجک، محدوده‌ی خیابان مهستان و قسمت‌هایی از ایران‌زمین در شهرک غرب، تمامی اراضی اوین و اکثر شهرک‌های بزرگ از جمله آتی‌ساز هستند.
همانطور که گفته شد معامله‌ی این نوع از سند بلامانع و قانونی است، اما به‌علت عدم مالکیت روی زمین، همواره با قیمت پایین‌تر و چالش‌های بیشتر انجام می‌شود.
سند بنیادی
پرچالش‌ترین و پرحرف و حدیث‌ترین نوع سند، بدون شک اسناد بنیادی هستند.
سند بنیادی یعنی زمین مادر ملک مورد معامله، در مقطعی و به دلایل گوناگون تصرف و غصب شده است. به همین دلیل به آن سند غصبی نیز گفته می‌شود.
سند بنیادی دارای چند نوع عمده است:
ریشه‌ی ستادی
زمین‌هایی که عمدتا پسِ انقلاب مصادره گردیده و به اختیار ستاد اجرائی فرمان امام درآمدند و بعدها به سازنده‌ها فروخته یا توسط شرکت‌های متعلق به ستاد ساخته شدند.
ریشه‌ی بنیادی
زمین‌هایی که پسِ از مصادره، در اختیار بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی قرار گرفتند.
نکته‌ی بسیار مهم در مورد این ریشه‌ی سندی آن است که از نظر قانونی هیچگونه ایرادی ندارند، اما بسیاری از خریداران از نظر شرعی و عرفی و وجدانی با آن مشکل داشته و لذا قیمت معاملاتی آن‌ها اقلا 30 درصد کمتر از زمین‌ها و آپارتمان‌های بدون ریشه است.
مساله‌ی قابل توجه در معامله‌ی این نوع املاک احتمال همیشگی بازگشت مالک اصلی با وارثان قانونی ایشان و طرح دعوی در دادگاه برای پس گرفتن اموال است که پیش ازاین نیز سابقه‌ی بسیار داشته است.
به‌طورکلی پیشنهاد همیشگی ما به‌عنوان مشاور ملکی، پرهیز از خرید و ساخت اموال با ریشه‌ی بنیادی است.
ریشه‌ی بنیاد علوی
نوع خاص از زمین‌هایی است که به‌طورعمومی متعلق به حکومت بوده و مالک شخصی ندارند، برای نمونه متعلق به سازمان بازنشستگی دوران پادشاهی بهلوی بوده‌اند و پس از انقلاب مالکیت آن در اختیار جمهوری اسلامی قرارگرفته است، یا معدود زمین‌های پاقیماند‌ه‌ای از زمان قاجار که پسِ سقوط قاجاریه در اختیار بنیاد پهلوی و سپس در اختیار بنیاد علوی قرار گرفتند.
مزیت اصلی این نوع سند نسبت به باقی استاد با ریشه‌ی بنیادی، عدم وجود معارض و شاکی نسبت به آن‌هاست. اگرچه که صرفا به دلیل تصرف در گذشته همچنان جزو استاد بنیادی محسوب می‌گردند و در معامله، با قیمت‌های پایین‌تر خرید و فروش می‌شوند.
زمین شهری
به املاکی گفته می‌شود که زمین مادر آن مالکیت شخصی نداشته (شامل کوه‌ها، دشت‌ها، جلگه‌ها و…) و در اختیار شهرداری هستند.
شهرداری با تفکیک این زمین‌ها آن را در اختیار سازنده قرار داده و تبدیل به آپارتمان یا ویلا کرده است.
بخش گسترده‌ای از شمال ولنجک دارای این نوع زمین‌هاست که البته لازم به ذکر است چه از لحاظ قانونی و چه از لحاظ شرعی و عرفی، مطلقا هیچ تفاوتی با زمین سند شخصی ندارند.
زمین توقیفی
همانطور که از نام آن پیداست، زمین‌هایی هستند که به دلایل مختلف توقیف و از مالک اصلی سلب مالکیت شده‌اند.
بیشترین نوع از این املاک، زمین‌هایی هستند که از طرف مالک اصلی به‌عنوان پشتوانه و ضامن وام بانکی در اختیار بانک‌ها قرار گرفته و پس از عدم پرداخت مبلغ، توسط بانک توقیف و در اختیار سازنده قرار گرفته‌اند.
در این نوع توقیف، با الزام بر تحقیق بر صحت ادعا، اصولا از نظر عرفی و قانونی مشکلی وجود ندارد.
نوع دیگری از سند توقیفی اما زمین‌هایی هستند که به دلایلی همچون فعالیت‌های سیاسی یا خرید زمین یا پول نامشروع (مانند خرید با ثروت حاصل از فروش مواد مخدر) از مالک اصلی توقیف شده و در اختیار ارکان‌های مختلف قرار گرفته‌اند.
در این نوع از توقیف، خیلی توصیه به معامله‌ی آن‌ها نمی‌کنیم.
جمع‌بندی و توصیات نهایی برای خریداران
- هرگز بدون بررسی ریشه‌ی سند خرید نکنید. این بررسی می‌تواند تفاوت بین سرمایه‌گذاری امن و یک دعوی طولانی در دادگاه باشد.
- مشاور حقوقی و ملکی مختص بگیرید. هزینه‌ی کم مشاوره می‌تواند شما را از خسارات بسیار بزرگ‌تری محفوظ نگاه دارد.
- قیمت را به‌عنوان تنها معیار در نظر نگیرید. قیمت پایین‌تر اغلب نشانه‌ی ریسک‌های بالاتر است.
- مدارک کامل و معتبر بخواهید. مطمئن شوید که تمام سندها و مدارک مالکیت معتبر و ثبت‌شده هستند.
- از نوع توقیف‌های مرتبط با فعالیت‌های غیرقانونی بپرهیزید. این سندها علاوه بر ریسک حقوقی، می‌توانند شما را در مسائل قانونی گرفتار کند.
سرمایه‌گذاری در ملک باید محتاط و آگاهانه انجام شود. ریشه‌ی سند یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده‌ی کیفیت سرمایه‌گذاری شما است و نباید آن را نادیده گرفت.
برای انتخابی بهتر، داشتن یک مشاور املاک متخصص ضروری است. شما می‌توانید در این زمینه از املاک کومه کمک بگیرید.
